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【澳洲地产】澳洲地产投资优势分析

作者/来源:旺运堂   发表时间:2016-02-27 17:37:24

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对于大多数中国的投资者来说,在中国主要城市对物业进行投资收益很高。但通过政府调控,物业价格已经显示出疲软状态。随着现在澳洲移民和留学生的增加,澳洲已经成为一些外国人士,特别是中国人寻求新的生活方式和教育的国家之一。选择投资澳洲房产有什么优势?旺哥为大家总结出了以下几点原因:   

 

首先是澳洲房产市场一直保持一个稳定的增长态势。根据RESIDEX的统计数据,澳洲的房产价格在过去30年平均每10年为一个增长周期,这意味着房产价格在每7-8年会增长一倍。事实上,澳洲是1997年亚洲金融风暴中唯一没有受到影响的亚洲国家,也是很少的几个没有负债的西方国家之一。   

 

其次是安全的低风险投资的绝佳选择。根据Jones Lane Lasalle最近报告,在澳洲投资房产非常安全。根据产权参照,法律方面和购买程序等方面,澳洲房产市场已经成为世界上最透明的市场。   

 

第三是便利的融资条件和环境。 投资澳洲房产,大多数澳洲银行愿意提供80%的银行贷款。海外买家还可以选择多货币贷款。这意味着投资者可以选择借澳元,港元或美金并享受"货币转换".现在贷款利率开始下调,预期未来会到3个百分点。  

 

第四是拥有独立的永久的产权。澳洲的房产基本上都是独立产权。政府在正常情况下无权利收回土地。

 

第五是特别低的空置率和较高的租金回报率。空置率在10%-20%便是空置危险区,目前上海的大约是60.2%,北京的压根就不敢按面积算,算的是空置房/总房数。官方统计,全国空置房起码需要42年才能消化。也就是说按照正常的经济体制,在42年 内,房价就算不跌,也没有理由继续上涨了。以澳洲最大的城市悉尼为例,空置率是多少呢? 1.6%—1.8%浮动。

 

30%的澳洲人租房住。因此,在澳洲买房,完全不会担心租不出去。因为一百套房子里只有一两套房子没人住,也许还是极为偏僻的个例。

 

对于留学生而言,多数人都有过租房的经历。数十人排队抢一套房子的盛况并不鲜见。人多房少,供小于求,这就是澳洲各个城市乡镇的真是情况。

  

而对于租金回报率,租金回报率就是每年的房租除以房价。调查显示,目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市,普通住宅的平均投资回报率均小于 3.5%。其中, 北京的投资回报率更低,除了北部区域一枝独秀外,其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本,上海整体租金回报率仅2%—3%。

 

与之形成鲜明对比的正是澳洲房产的租金回报率。悉尼房产的租金回报率保持在在5.3%左右。布里斯本市中心因人口爆炸式膨胀,回报率可达到6% — 6.5%。墨尔本则保持city 在7%左右。如果在Gladston,Townsville一类的矿区或军区,人多房少无高楼,租金回报率会是难以想象的11%—13%!

 

第六是税务优势。 在"反向运转"政策下,房产投资者将享受很多的税务优势。特别是计划移民到澳洲的海外投资者。投资者可计算每年应交的税贷项,将在他们来到澳洲后帮助减少他们的税务负担。 澳洲是唯一一个施行Negative gearing tax return(负扣税)的国家。 

 

第七是你可以只付利息。澳洲的银行是允许购房者只还贷款利息(interest)不还本金(principle)的!为什么可以只还利息?参见上文产权的问题,国内房屋使用权 70年,所以当然要在房屋使用的期限内把钱付清,不然不是等于白用了?而澳洲的房屋是私有财产,即forever,无限期,那么你想什么时候还清就什么时 候还清!

 

第一,既然购买不动产是一种投资,那么利益最大化风险最小化就是我们的诉求。投资者有风险喜好和风险厌恶之分,及对投资项目的 信心强弱不一。如果没信心,就少投钱,将多余的钱放自己口袋里。如果很有信心,那不如拿pay-off的钱在其他地区多买几处房产,既实现了利益最大化又 分散了风 险。第二,只还利息还能使每年的账面亏损最大化,退尽量多的税回来。反之,pay-off以后,租金收益超过了折旧depreciation了怎么办?不仅不能退税还得因为投资盈利而上税!

 

你也可以向银行申请一个off-set account,把房款放进去,每个月银行自动从里面拿钱。无息,因为存款利息和贷款利息相抵消。好处是off-set account是自己的账户,可以随时取钱出来,只要月底前存回原来的数额就不会有贷款利息产生。

 

第八有效的教育计划和培训投入。对于目前有小孩在澳洲学习或将在澳洲学习的话,如果他们购买房产为小孩居住,不仅仅能提供一个安全和稳定的居住环境,在小孩完成学业后通过卖掉该房产还可以取得收益。通常,该收益可以轻松的支付掉所有的学习费用。这针对有一个以上的小孩在澳洲学习的家庭是非常有效的。   

 

澳大利亚现已成为全球移民申请最热门国家之一,悉尼、布里斯班、墨尔本这三个城市连续几年都被评选为全球最适宜居住城市。 在过去的5年中移入澳洲居民每年不断增加,最近几年,墨尔本每周新增移民大约 1800人,悉尼每周新增移民大约1600多人。

 

 

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